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11月销售继续下滑,市场端仍待恢复,千亿房企减少16家

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作者号头条网官方账号 · 2022-12-1 11:49:21
  销售端恢复是接下来房地产市场好转的核心关键。

11月销售继续下滑,市场端仍待恢复,千亿房企减少16家

11月销售继续下滑,市场端仍待恢复,千亿房企减少16家
  “三支箭”齐发之后,房企融资端得到极大支持,稳房地产市场的核心将从供给端转移到需求端,只有房企恢复自我“造血”能力才能让市场最终恢复正循环。

  从11月的销售数据来看,房地产市场整体继续探底,重点100城商品住宅成交面积环比延续10月的下降态势,同比降幅仍近30%。

  克而瑞数据显示,百强房企11月销售规模环比微降0.3%,同比降低25.5%,降幅较9、10两月基本持平。

  销售整体仍处于触底阶段的同时,房企的表现则呈现出明显分化,国央企及混合所有制房企的复苏明显强于民企,TOP20房企中华润置地、建发、绿城中国、华发、金地等央国企及混合所有制企业实现同比正增长,民企中仅滨江实现正增长。

  目前购房需求端仍有待改善,克而瑞预计百强房企全年业绩的同比降幅将保持在40%以上。

  在政策面全力促进解决房企短期现金流压力后,下一步是要促进市场销售企稳。

  房企销售分化

  2022年以来,房企销售规模前三格局已经逐步稳定,“碧保万”取代了曾经的“碧万恒”。

  克而瑞数据显示,作为当前TOP3中的唯一央企,保利发展11月销售为370亿元,同比下降2.7%,而碧桂园、万科则分别同比下降32.8%至380亿元、下降29.1%至306亿元。

  从累计销售来看,保利发展也相对坚挺,1-11月实现销售额约为4001亿元,同比下降19.7%。排名第一的碧桂园累计销售4614亿元,排名第三的万科累计销售3774亿元,同比下降幅度都高于保利发展。

  克而瑞研究中心指出,2022年行业格局变动加剧、规模房企表现分化明显,央国企及部分优质房企相对坚挺、表现出较强的抗周期韧性,如华润置地、建发、越秀、华发、滨江、仁恒等。

  据界面新闻了解,从1-11月累计销售来看,华润置地是TOP10中唯一同比降幅低于10%的房企,累计销售约为2517亿元,排名第五,较去年同期提升三个名次。

  越秀地产是主流房企中唯一实现同比正增长的房企。克而瑞数据显示,前11月越秀地产实现累计销售额约为1031亿元,同比增长8.4%,排名从去年同期的41名提升至18名。

  如果不是出现这波行业调整,对于越秀地产这样的区域型国企来说,很难在一年内能有如此大幅度的排名提升。

  有进自然有退。已出现债务违约的融创中国前11月销售额同比下降70.7%至1613亿元,从去年同期的第3名倒退至第10名。

  同样累计销售同比降幅较高的还有绿地控股、世茂、金科、雅居乐等,降幅均超过50%。

  据中指院数据,今年前11月,销售额超千亿房企只有19家,较去年同期减少16家,超百亿房企100家,较去年同期减少51家。

  国泰君安首席地产分析师谢皓宇表示,从2021年四季度部分房企出现债务危机以来,民营房企销售持续走弱,从2022年下半年TOP50房企改善幅度来看,央国企的复苏明显强于民企。

  国泰君安研报指出,TOP50房企11月实现销售3748亿元,同比下降19.5%,较10月提升8.5个百分点,其中,民企销售增速回升,较10月提升9.2pcts达到-40.1%;央企继续保持正增长达到17.1%,较10月提升11.3pcts。

  此外,据克而瑞数据,11月百强房企中有近4成企业单月业绩环比增长,其中21家企业的环比增幅在0%至30%之间,19家企业环比增幅超过30%。

  即便房企销售复苏存在分化,但市场整体仍然低迷,各阵营房企销售额增速均有所下滑。

  据中指院数据,今年前11月,TOP10房企销售额均值为2783.9亿元,较上年下降34.8%;TOP11-30房企销售额均值为911.9亿元,较上年下降47.2%;TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为461.0亿元和239.4亿元,同比分别下降51.1%和42.3%。

  促销售成下一步重点

  11月份政策端对房地产市场的修复力度其实不小,但核心还是加强对房企融资端的支持,对需求端的刺激相对有限,未能扭转需求端低迷的态势。

  中指院的置业意愿调查显示,10月份购房者的置业意愿是今年以来最低的,11月多项政策利好带动置业意愿小幅回升,但就业/收入预期弱、房价下跌预期等因素仍是制约居民入市的主要因素。

  在此背景下,房企遵循“以销定产”的原则,推盘意愿也不足。据中指院初步统计,1-11月,重点50城商品住宅月均供应规模1790万平方米,为2015年以来同期最低水平,同比下降超4成。

  但在当前业绩完成度普遍较差的情况下,房企还是加强了年底冲刺力度,11月推盘节奏有所加快,新批上市面积环比增长49%至2132万平方米,但同比仍下降25.6%。

  加快推盘节奏的同时,房企也启动了年终冲刺,通过分销提佣、折扣力度加码等方式促销。但由于购房者观望情绪较重、市场活跃度不足,这些举措也效果有限。

  中指研究院指数事业部分析师孟新增表示,近期多项政策利好提振市场信心,但短期销售仍处于筑底阶段,市场恢复仍需时间。

  孟新增预计,今年全年全国商品房销售面积同比降幅在22%左右,新开工面积同比降幅或接近40%,房地产开发投资额同比降幅或在8%左右。

  销售端的恢复是房地产市场好转的核心关键。

  从地产“第二支箭”,到金融16条政策,再到A股房企再融资放开,优质民营房企融资环境将得到较大改善,修复房地产市场的核心矛盾从供给端转移到需求端。

  接下来行业关注点全面转向促销售,只有销售端恢复,房企自身的“造血能力”才能恢复,经营状况才能真正好转。

  谢皓宇指出,尽管2022年针对需求端的政策持续出台,房贷利率也位于历史底部水平,但是从整体环境来看,依然不如2016年初和2009年的需求刺激力度。

  “2016年初是除一线城市以外其余城市基本上都取消‘四限令’,而当前二线城市依然未完全放开。因此在面临需求端承压的情况下,预计接下来二线城市需求端政策仍有调整空间。考虑到当前保交付是首要任务,预计2023年将进一步迎来需求端的利好政策。”

  孟新增也认为,因城施策力度有望继续加大,核心二线城市政策存在较大优化空间。降成本、降门槛仍是主要方向,核心一二线城市跟进优化“认房又认贷”政策,继续优化限购政策,一线城市或更多聚焦在特定人群,如人才、多孩家庭、老年家庭等;同时降低交易税费,契税、个人所得税、增值税等方面均存在调整空间。

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    2022-12-01




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