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深圳楼市去泡沫:新房打折也不好卖,二手房价较高位下跌两成

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作者号头条网官方账号 · 2022-12-5 15:36:00
  11月深圳新房成交量同环比跌幅分别为50%和21%,网签套数也处于今年低位。

深圳楼市去泡沫:新房打折也不好卖,二手房价较高位下跌两成

深圳楼市去泡沫:新房打折也不好卖,二手房价较高位下跌两成
  可售型人才房入市,新房“内卷”严重,二手房价格较高位已下跌两成,种种迹象表明,深圳楼市仍处在去泡沫阶段。

  在刚过去的11月,深圳楼市最大的亮点莫过于首批人才房开启配售,均价约2万-4.5万/平方米,仅为同片区新房项目60%左右,且不需要轮候排队,引发一股认购热潮。

  从认购结果来看,6个人才房项目4422套房源吸引16305户家庭认购,最终合格家庭达15294户,整体中签率接近28%,其中单个项目最低中签率只有1%。

  人才房的入市是深圳2018年启动房改的一部分。为加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系,深圳明确要在2018年至2035年提供170万套住房,其中商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比例定位4:2:2:2。

  这一政策将保障性住房所占比例提升到60%左右,一改1988年房改以来以商品房为主的住房供应格局,向新加坡模式看齐。期望通过保障性住房解决中低收入阶层的住房问题,把房价和住房的民生问题切割开来。

  公开资料显示,深圳目前至少已筹建了26个可售型人才房项目,除了这次已配售的6个人才房项目,还有20个项目等待入市。

  从人才房的供应主体来看,还是以国企平台为主,此番入市的6个项目中有4个来自深圳人才安居集团,另外两个分别来自星河控股和华侨城。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,虽然人才房在上市方面会受到严格限制,满10年才可售,但对于深圳年轻人来讲,新房在供给侧大规模放量,二手房参考价控制炒作,已经成为抑制房价上涨的长效机制,房住不炒深入人心。

  随着人才房及安居房供应不断提速,未来深圳房地产市场格局将继续向“双轨并行”发展。

  李宇嘉对界面新闻指出,人才房的入市短期内对商品房市场确实造成了比较大的扰动。当前深圳商品房价格上涨预期逆转,在房价还在高位的情况下,不少新市民会更愿意选择人才房。

  从11月商品房新房数据来看,因年度冲刺业绩的需要,新房供应大增,房企营销折扣力度也有所加大,但成交额继续探底,整体表现疲软。

  乐有家研究中心数据显示,11月深圳新增一手住宅预售13041套,回到9月水平,新增预售面积117.1万平方米,远超10月的5.9万平方米。

  但供应大增并没有扭转成交探底的态势。克而瑞数据显示,11月深圳新房住宅成交量继续同环比均下跌,单月住宅总成交2790套,同环比跌幅分别为50%和21%,网签套数处于今年低位。

  具体到项目而言,11月普通住宅项目TOP10销售金额合计70.17亿元,环比下滑43.8%,项目销售金额榜冠军是深业集团的颐湾府,销售金额26.03亿元。

  值得一提的的是,颐湾府2期于9月底开盘,开盘当天去化超过98%,最近在陆续网签中;深业集团另一个项目深业颐瑞府拿下11月销售面积榜首,10月底开盘,当天即售罄。

  在当前市场环境下,深业颐瑞府能够“日光”的关键还是因为价格优势。据悉,深业颐瑞府商品房4.53万元/平方米的价格,远低于周边新房及二手房。

  今年深圳新房走下神坛,打折促销成了开发商迅速回笼资金的重要举措,就连此前“日光盘”常现的前海片区也有豪宅项目开盘即打折。

  有深圳中介告诉界面新闻,前海“卷王”一手楼盘前海宸湾,最低有房源低至单价8.3万起带精装,和周边倒挂至少2万/平方米。

  除了前海宸湾,同样位于前海片区在11月27日开盘的万科颐城瑧湾悦家园,11月30日开盘的天健悦湾府均有房源最低单价可低至8.2万元,要知道,过去数年来前海新房价格基本都是稳定在10万元/平方米以上。

  即便如此,这些楼盘也并没有开盘即售罄,足以可见,即便11月以来针对房企融资端的支持力度空前,市场情绪也并没有明显好转。

  这同样反映在二手房成交量上。乐有家研究中心数据显示,11月深圳全市二手住宅过户量为2168套,环比上涨25%,回到了2000+套水平线上,但仍远低于2019、2020年月均超6000套的成交水平。

  事实上,由于近三年深圳加大新房供应量,叠加二手房受参考价政策影响成交量大幅下降,从2021年下半年开始,深圳一手住宅成交量重回主导地位,占比超过二手。

  乐有家研究中心数据显示,2022年上半年,深圳楼市总交易量为26091套,其中一手住宅占62%,二手占38%。

  根据深圳中原研究中心于11月发布的报告,自去年2月参考价发布以来,深圳二手房成交量不断创新低,已连续15个月成交量跌破2500套,今年9月更是跌破2000套,且无反弹迹象, 预计未来一段时间仍将维持在低位。

  成交量的下跌也直接导致了价格下行。据深圳中原研究中心监测,目前深圳整体二手房价较高位已经下跌近两成,尚未见止跌迹象,继续下行态势明显。

  深圳中原研究中心指出,新房内卷严重,折扣也越来越普遍,新入市楼盘价格亦不断创近几年片区内新低,“片区最低价”字眼越来越常见,进一步压制了二手价格。

  乐有家数据显示, 11月深圳二手房价环比跌3%,业主持续让利,无论是接近指导价成交,还是接近指导价挂牌的房源占比都在小幅增加。

  一位深圳购房者对界面新闻表示,从去年8月份开始,就有中介开始持续推荐不少等同于或低于指导价的二手房,这在去年上半年的时候是想都不敢想的。

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    2022-12-05




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